（原标题：满京华金硕臻府易策略，暗藏交付隐忧）
文/粤进深 严明会
时隔多年，深圳光明再现“验资看房”。
这个盘就是满京华金硕臻府。
前不久，项目刚开放了样板间。但想要看房，需验资200万，这让不少网友直呼“炸裂”。
据媒体报道，光明上一次出现新盘验资还是在2020年。
当时，参观“网红盘”金融街华发融御华府的营销中心，需提供50万资金证明；中海寰宇时代，也需要提前验资80万才能看所谓的创意空间。
而如今，满京华金硕臻府更是傲娇出了新高度。
“没有200万，连看房的资格都没有。”
并且，前一天看房还是验资100万，第二天就涨到了200万。
搞那么大的噱头，赤裸裸地筛选购房客户，满京华金硕臻府到底哪来的勇气？
△满京华金硕臻府，项目已封顶
据了解，满京华金硕臻府推出的全部是138-204㎡的改善型大户型，专梯专户。
光明目前在售新盘中，大部分以刚需盘为主，80㎡、90㎡的小户型占比较高，设计有大户型的在售盘像深业云筑、天泽玉河府等，最多也就做到143㎡。
像满京华金硕臻府这样，只做纯改善定位的楼盘，在光明称得上“稀缺”。尤其是204㎡的户型，基本就是断层般的存在。
所以说做产品易策略，还是要做出不一样的东西来，在一堆刚需盘里坚持做改善，也算是特色。
当然，还有个原因是，整个满京华金硕项目已经有刚需户型。
满京华金硕臻府是第三期，前两期分别是满京华金硕华府、满京华金硕和府。
其中，一期满京华金硕华府，于2023年9月开盘，目前在售建面约89-141㎡三至四房，在售均价4.1万元/㎡，总价370-627.5万元/套。
二期满京华金硕和府，2024年8月开盘，目前在售建面约88-119㎡三至四房，在售均价也是4.1万元/㎡，总价362-530万元/套。（价格来源：贝壳找房，仅供参考）
整个满京华金硕项目，有刚需上车盘，也有改善大平层，开发商想做出差异化不难理解。
从地图来看，与前两期相比，满京华金硕臻府的位置无疑是最好的，可以直面北侧的科学公园景观，这也是项目的最大卖点之一。
光明科学公园总占地面积约208万㎡，相当于2个深圳湾公园大小，定位为集生态、科普、运动、休闲于一体的综合性公园。
而满京华金硕臻府与该公园仅一路之隔，属于首排，一线景观无遮挡。
另外，项目邻近中山大学深圳校区，开车仅约15分钟左右，“与高素质人群为邻”，这也是项目的一大价值点。
满京华金硕臻府，只有3栋住宅楼，总高33-41层，其中1栋1单元层高44层，1栋2单元层高40层，1栋3单元层高36层。
根据此前规划，项目共约420套房源。
不过，据深圳市住建局公布的二季度待入市项目名单，满京华金硕臻府将推售356套住宅，货量有所减少。
价格方面，由于位置比前两期好，业内人士预计其备案单价也可能更高，200多㎡的户型总价或上千万。
说过优点，来看下缺点。
其中最大的一个不利因素就是，容积率高达5.38。再加上超高层设计，低楼层采光和视野都会有影响。
其二，项目部分楼栋含有回迁房，居住群体不够纯粹。
还有需要注意的一点是，开发商交付方面或存有“潜在风险”。
据此前中国房地产报大湾区报道，一期满京华金硕华府曾遭业主投诉，被指货不对板、虚假宣传。
据查，项目开发商为深圳市满京华置业投资有限公司（以下简称“满京华置业”），成立于2006年，注册资本15亿元，法定代表人、执行董事为谢节实，总经理为吴谦。
股权方面，满京华置业由深圳市满京华投资集团有限公司（以下简称“满京华集团”）全资持股，后者成立于1998年，目前业务涵括城市更新、置地开发、文化运营、资产运营管理、汽车五大业务版块。
满京华集团的董事长，为潮汕商人李绪华。
公开资料显示，李绪华最初从事汽车销售与服务业务，2005年开始进军房地产行业。他还曾与鸿荣源的董事长赖海民、恒裕董事长龚俊龙、茂业董事长黄茂如等人，一同入围过深圳地产潮商20强榜单。
除了满京华金硕项目，满京华集团在深圳还开发了满京华云著、满京华云曦、满京华云朗、满京华云晓公馆、满京华喜悦里等住宅项目。
或许是着急入市赶进度？
据信用中国，满京华置业在今年3月新增两条行政处罚记录，因未办理施工许可证擅自施工，合计被罚约301万元。
△来源：信用中国
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